“강남 재건축발 전월세 대란 재현될 수도...”
“강남 재건축발 전월세 대란 재현될 수도...”
  • 강지혜 기자
  • 승인 2012.11.02 14:50
  • 댓글 0
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[전문가 인터뷰] 부동산1번지 이태규 회장

▲이태규 부동산1번지 회장
[에브리뉴스=강지혜 기자] 지난 2008년 글로벌 금융 위기 여파로 부동산시장의 침체가 지속되고 있다.

10억원을 호가하는 강남의 아파트들은 반토막 난지 오래고 내집마련의 꿈은 접어둔 채 ‘하우스푸어’, ‘랜드푸어’라고 불리는 서민들은 갈수록 늘고 있는 등 얼어붙은 부동산시장은 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않고 있다.

최근 강남을 시작으로 재건축으로 인한 전세난이 일어날 수도 있다는 전망과 대선 결과에 따라 부동산 시장 활성화를 이룰 수 있을 것이라는 전문가들의 분석, 오피스텔 투자 열풍 등으로 향후 부동산 시장의 변화에 대한 관심이 집중되고 있다.

이에 <에브리뉴스>는 부동산정보업체인 부동산1번지 이태규 회장과의 인터뷰를 통해 총 3회에 걸쳐 재건축발 전세대란, 대선 결과가 부동산 시장에 미치는 영향, 오피스텔 거품론 등을 살펴봤다.

먼저, 현 부동산 시장의 동향과 재건축발 전세대란에 대한 자세한 이야기를 이태규 회장에게 들어봤다.

▲ 현재 주택시장 동향은 어떠한지.

- 서울 수도권 아파트 시장은 2006년 말까지 급등한 이후 하향세를 보이고 있다. 강남권의 경우 2007년 1.11 대책 이후 하락세로 돌아섰고, 강북권은 2008년 10월 금융위기 이후로 마이너스로 전환된 이후 등락을 거듭하고 있다. 또 DTI 규제 부활을 골자로 한 2011년 3.22 대책 이후 지속적인 하락세를 보이고 있고 2012년 취득세와 미분양 양도세 완화책을 담은 9.10 대책 이후 재건축 급매물과 저가 소형 아파트를 위주로 매수세가 유입되면서 간간히 거래되고 있다.

반면 재건축 아파트 변동률이 상승세로 전환되고 있다. 미분양 물량도 김포 신도시 등지에서 소진되면서 대책 효과가 발생하고 있다.

하지만 세제혜택이 연말까지로 짧은데다 급매물 이후 호가가 높아진 매물이 소화되는 경우는 드물어 본격적인 반등국면을 나타낼지는 미지수다.2000년대 중반 이후 공급과잉에 따라 위축돼있던 지방 부동산시장은 2009년부터 공급부족으로 활황세로 이어지는 모습을 보이고 있다.

지방 부동산시장의 전성기는 지난 2011년이었다. 국민은행에 따르면 2011년 한 해 동안 지방 집값은 광주가 18.7%, 부산이 16.7%, 대전이 14.9%, 대구가 10.5% 상승하는 등 울산을 제외한 4개 광역시의 집값이 모두 10%대 상승률을 보였다.

그러나 올해 들어 지방 집값 상승세는 꺾이고 있다. 8월까지 시세를 살펴보면 여전히 분양시장이 활황세를 보이고 있는 부산은 1.3% 오르는데 그쳤으며, 광주는 3.3% 오름세로 평년작 수준에 머물렀다. 그나마 대구가 4.1% 오르며 체면치레를 했지만 대전은 -0.8%로 오히려 지난해 보다 하락하고 있다.

▲ 이러한 부동산 침체, 집값하락은 언제까지 계속될는지.

- 부동산 시장이 올해 최악의 한 해를 보냈다. 끝이 보이지 않는 주택시장 침체에 서울시의 소형평형 확대 정책 등 갖은 악재로 인해 하락세가 심화되고 있는 상황이다. 내년에도 ‘부동산 봄’은 오기기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 부동산시장의 ‘펜더멘탈’이 약화될 대로 약화됐기 때문이다.

주택시장의 침체는 내부적인 수요공급이나 정부 정책뿐만 아니라 거시경제와 금융시장 등 주택시장을 둘러싼 외부 악재들로 인해 향후 주택시장 향방이 불투명해지면서 수요기반이 매우 취약해졌다.
아울러 글로벌 금융위기와 경기 불황이 깊어지면서 소비심리가 극도로 위축됐고 ‘부동산 대박 신화’는 옛말이 되면서 ‘집을 사도 오르지 않는다’는 인식이 팽배해졌다.

고점대비 30%~40% 가량 가격이 낮아지면서 저가 매수세가 일부 유입돼 추가 하락에 대한 우려가 낮아졌고 집값 ‘바닥론’이 고개를 들고 있다.

▲ 부동산 시장의 가장 큰 문제점은 무엇이라고 생각하는지.

- 과거와 달리 부동산이 금융시장의 종속화 현상이 높아진 점이다. 이에 따라 경기 침체와 금융시장의 변화에 자유롭지 못하고 리스크가 커졌다.

또한 최근 집을 사도 오르지 않는 다는 인식의 확산과 정부 정책의 불확실성, 1~2인 가구 증가 및 가구원 감소 등 인구구조 변화가 부동산 시장을 많이 뒤흔들어 시장을 침체하게 만드는 요인으로 작용하고 있다.

▲ 재건축 이주 수요로 인한 전월세 가격의 변동 및 전망은 어떠한지.

- 올해 전세는 예년에 비해 안정세를 나타내고 있다. 다만 가을 이사철이 시작되면서 재건축 이주 지역이나 소형 저가 전세 지역의 매물 부족이 나타나고 있다. 이에 따라 지난해 강남 재건축발 전세난이 재현되는 것 아니냐는 우려가 나타나고 있는 게 사실이다.

국지적으로 본다면 재건축 이주지역이나 인근지역의 전세가격은 매물 부족으로 오름세를 보일 것으로 예상된다.
수도권 전반적으로 본다면 예년에 비해 거래량이나 수요량이 적어 전체적으로 확산되지는 않을 것으로 보인다. 하지만 입주물량이 적고 내년 봄 재계약 물량이 많아 전세는 여전히 어려울 전망된다.

▲ 내년 부동산시장의 자세한 전망은.

- 내년 부동산시장은 상승요인과 하락요인의 힘겨루기가 예상된다.
먼저 상승요인은 정부의 거래 활성화 대책이다. 강남3구 투기지역 해제와 DTI 조건부 완화, 취득세와 미분양 양도세 감면 등 부동산 급등기 때 도입됐던 대부분의 규제가 풀렸다. 부동산 가격이 추가로 하락할 경우 국민경제에 부정적인 영향을 미치는 만큼 새 정부가 들어서면 경제활성화 대책이 나올 가능성도 있다.

반면에 하락요인도 건재하다. 먼저 대내외 경기침체가 언제 멈출지 모른다는 점이다. 글로벌 경기 불안이 해소되지 않는데다 각종 경제연구소에서 내년 국내 경제성장률도 둔화될 것이라고 전망하고 있다. 900조원이 넘는 가계부채도 부동산 시장의 불안요인으로 작용하고 있다. 전체적인 경기 향상과 맞물린 부동산시장의 원기 회복과 얼어붙은 부동산 투자심리가 살아나지 않는다면 재건축 시장의 거래 활성화와 가격 반등에는 한계가 있을 수밖에 없다.

▲ 현재 이사나 내집 마련을 고려하고 있는 사람들에게 조언을 해준다면.

- 집을 사면 매매가가 저절로 오르던 과거와 달리 부동산 시장의 금융시장 종속화로 인해 변동성이 확대된 만큼 누구도 언제가 바닥인지 예측하기 어렵다.

이에 따라 수요자들은 무리하기 집을 구입하기 보다는 일단 관망세를 유지하면서 경기상황과 정부 정책, 부동산시장 동향, 수급 동향 등을 면밀히 살피면서 매수시점을 잡기 위해 최대한 촉각을 곤두세워야 한다.

대출을 동반한 투자보다는 실수요 위주로 접근하고 인근 시세에 비추어 가격이 저렴한지 여부를 꼭 따져봐야 한다.

아파트는 입지 못지않게 가격 접근성이 중요하므로 급매물을 사는 것은 필수다. 시세보다 싸게 살 경우 그 만큼 리스크를 최소화 하는 셈이기 때문이다.  

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