[에브리뉴스=김종열 기자] 올해 아파트 매매시장은 침체기를 맞이했다. 예상보다 빠르게 인상된 금리가 그동안 높아진 가격에 대한 수요자 부담을 키우면서 수요심리가 급격히 위축됐다. 러시아와 우크라이나 전쟁 등의 대외경제 여건의 불안도 국내 아파트 매매시장의 침체에 영향을 미쳤다. 전세 거래는 예년 수준을 유지하거나 웃돌았다. 다만, 금리 부담으로 전셋값 인상보다는 가격을 낮추기 위한 임차인의 이동 등으로 매매시장보다 더 큰 전셋값 하락이 나타났다.

아파트 거래량 2012년 이후 최저

올해 아파트 매매시장은 가격변동률과 거래량이 한국부동산원 통계 발표 이후 최저치를 기록할 전망이다. 주요 도시지역의 아파트 매매가격은 5.0% 이상 하락하고, 거래량도 2012년(50만4000호) 이후 최저가 예상된다. 1년 만에 매매시장이 빠르게 위축된 것은 금리 인상으로 인한 금융비용 부담과 함께 높아진 가격에 대한 수요 접근성이 낮아진 탓이다. 대외경기 침체로 인한 수요심리의 위축 등도 원인으로 꼽힌다. 가격 상승의 원인이었던 공급물량은 올해 입주 25만6595세대로 30만세대 미만에 그쳤다.

전국과 수도권은 올해 2월부터 아파트 가격 월간 변동률이 하락으로 전환됐다. 연말에 가까워질수록 하락 폭이 커지고 있다. 올해 11월 아파트 매매가격 변동률은 전국 -2.02%, 수도권 -2.49%, 지방 -1.57%를 기록했다. 이는 전국과 수도권, 지방권역 모두 역대 최대 월간 하락 폭이다.

시도별 아파트 매매가격은 전북·제주·강원을 제외하고 모든 지역에서 떨어졌다. 가장 많이 하락한 지역은 세종으로 –12.0%다. 울산·경기·대전·인천·대구도 5.0% 이상 하락했다. 서울도 –4.9%로 하락 폭이 컸다. 

아파트 매매량은 전세 거래량보다 적은 거래를 기록할 것으로 예상된다. 1~10월까지 아파트 매매량은 전국 26만2000건으로 역대 최저 거래량은 물론, 처음으로 50만 건 미만을 기록할 전망이다. 수도권 7만6000건, 지방 18만6000건의 거래가 발생했다. 수도권은 지금까지의 거래 추세가 이어지면 거래량은 10만 건에도 못 미칠 것으로 전망된다.

올해 아파트 매매 총액은 전국 70조8000억원으로 전년보다 100조 원 이상 줄어들 것으로 보인다. 현재의 거래 추세가 이어지면 80조 원을 넘어서지 못하고 2007년과 비슷한 수준에 머물 것으로 보인다. 수도권 33조3000억원, 지방 37조5000억원으로 지방 거래액이 2010년 이후 처음으로 수도권을 넘어설 것으로 나타났다.

전셋값도 ‘뚝’…임차인 부담 커진 탓 

아파트 전셋값도 내림세로 전환된 이후 하락 폭이 커지는 모양새다. 이는 매매시장과 같은 가격 움직임이다. 11월 아파트 전셋값 변동률은 전국 -2.36%, 수도권 -3.21%, 지방 -1.57%로 월간 변동률로는 역대 최저치다. 금리 인상으로 전세대출에 대한 임차인 부담이 커진 부분이 전셋값 하락의 원인으로 분석됐다.

시도별 아파트 전셋값은 매매가격과 비슷하게 도시지역의 하락 폭이 컸다. 대부분 지역에서 매매와 전셋값이 동반 하락했다. 매매가격 하락 폭이 가장 컸던 세종이 –15.5%로 전셋값도 가장 많이 내려갔다. 대구와 인천은 10% 이상의 전셋값 하락을 기록했다. 서울·경기·대전도 5.0% 이상 하락했다.

이달 14일 기준 아파트 전세 거래량은 전국 54만6000건으로 전년 59만2000건보다 4만6000건 줄어들었다. 2021년보다 전세 거래량이 줄어들었지만, 50만 건 이상의 전세 거래량이 유지되면서 매매보다 감소 폭은 적었다. 올해 아파트 전세거래량은 수도권 33만3000건, 지방 21만3000건이다.

전국 전세 거래 총액, 매매 첫 역전

올해 아파트 전세 거래 총액은 전국 177억4000억원이다. 이는 매매 총액보다 106조7000억원 많은 금액으로 2011년 관련 자료가 공개된 이후 전국 전세 거래 총액이 매매 총액을 역전한 것은 처음으로 조사됐다.

전세 거래 총액만 보면 2021년보다 줄어들었지만, 2021년을 제외하고는 가장 많은 거래액을 기록하고 있다. 수도권 133조2000억원, 지방 44조3000억원으로 수도권은 매매 총액보다 99조원 많고, 지방은 6조8000억원 많은 거래가 발생했다. 전셋값의 하락 폭은 컸으나 거래 시장은 이전보다 위축되기보다는 비교적 활발한 거래가 유지됐다. 

입주는 전국 총 25만6595세대(379개 단지)로 집계됐다. 2021년보다 7%(1만7740세대) 많은 물량이다. 수도권 14만3209세대(189개 단지), 지방 11만3386세대(190개 단지)가 입주하며 2021년 대비 각각 6%, 10% 늘었다. 

서울(1만9443세대)과 경기(8만4903세대)는 2021년보다 입주 물량이 30%, 6%씩 감소했다. 그러나 인천에서 3만8863세대(2021년 대비 122% ↑)가 입주하며 전체적인 수도권 입주 물량은 늘었다. 검단신도시와 정비사업이 완료된 사업장에서 대규모 단지들이 입주했기 때문이다. 지방은 부산(2만3468세대), 대구(1만9626세대), 충남(1만3927세대) 순으로 입주 물량이 많았다. 정비사업이 완료된 사업장에서 입주가 진행되는 가운데 택지지구 입주 등 새 아파트 입주가 활발했다.

2023년 총 30만2075세대 입주

내년은 총 30만2075세대(413개 단지)가 입주를 앞두고 있다. 이는 올해(25만6595세대)보다 18%가량 많은 수준이다. 권역별로는 지방 입주 물량 증가 폭이 크다. 수도권 15만5470세대(183개 단지)로 9% 증가, 지방은 29% 많은 14만6605세대(230개 단지)가 입주할 예정이다.

수도권에서는 서울·경기·인천 모두 올해보다 입주 물량이 증가한다. 서울은 강남구·은평구·서초구 등 순으로 입주 물량이 많은 가운데 대부분 재건축과 재개발사업이 완료된 사업장이다. 

경기는 양주·화성·평택 등 택지지구 입주 물량이 공급되며 도시별 입주 물량 중 가장 많은 새 아파트가 입주한다. 인천은 검단·송도 등에서 입주가 이어진다. 4만1917세대가 입주를 준비하고 있다. 지방은 올해 입주 물량이 많았던 지역 위주다. 대구 3만4638세대, 충남 2만1405세대, 부산 2만155세대 등 순이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전반적인 아파트 시장의 침체가 내년에도 빠르게 회복되기는 쉽지 않아 보인다”며 “올해 침체의 주요 원인이 내년에도 해소되기보다는 더 깊어질 가능성이 커 정부가 제시할 경기부양책이 주목된다”고 말했다.

이어 “침체기가 이전보다 깊고 길어질 것이라는 전망이 주를 이루고 있는 만큼 가계 재무 부담이 커지는 무리한 투자보다는 안정적인 투자나 채무의 구조조정을 우선 고민할 필요가 있다”고 조언했다.