[에브리뉴스=김종열 기자] 내년에도 주택 가격은 내림세가 지속할 것으로 전망됐다. 그러나 하락 폭은 올해 하반기보다 줄어들고 거래량도 올해 대비 39% 증가할 것으로 예측됐다.

주택산업연구원이 12일 내놓은 ‘2023년 주택시장 전망과 정책 방향’을 보면 매매가격은 고금리와 경기 위축, 부동산세제 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 내림세가 지속하겠지만, 한국과 미국의 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택 세제가 시행되는 4월 이후부터 하락 폭이 둔화해 기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 4분기 중에는 수도권 인기 지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환할 가능성이 클 것으로 예상됐다.

또 경제 변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 내년도 주택 가격을 전망한 결과, 내년 전국 주택 가격은 3.5% 하락하고 아파트는 이보다 큰 5.0% 하락할 것으로 전망됐다. 수도권 아파트는 4.5%, 서울 아파트는 4.0% 하락할 것으로 관측됐다.

김덕례 주산연 선임연구위원은 “한두 건의 실거래가가 전체 단지의 집값을 대표하지는 못하지만, 가격변화 움직임을 가장 잘 포착한다는 점에서 체감도와 유의성이 크다”며 “실거래가 기준으로 아파트 가격을 전망했을 때 내년 중 전국 아파트 매매가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매가격은 13.0% 추가 하락할 것”이라고 내다봤다.

올해 주택 매매량은 지난해의 절반가량인 54만호 수준이다. 이는 조사가 시작된 2006년 이후 최소 거래량이다. 지난해 말부터 인천·대구·세종에서 시작된 집값 내림세가 올해 6월 이후 전국적인 급락세로 확산하면서 거래절벽 현상이 나타난 탓이다. 그러나 내년 하반기부터는 집값 급락세가 꺾이고 매수심리가 되살아나면서 거래도 회복되기 시작해 올해보다 39% 증가한 75만호 수준이 될 것으로 전망됐다.

내년에도 전월세 거래 늘고 월세 상승세도 지속

고금리와 집값 하락 전망 등에 따라 매매수요가 전월세로 전환하면서 올해 9월 말까지 매매는 지난해보다 49% 감소했지만, 전월세 거래는 26.3% 증가했고 내년에도 이런 추세가 지속할 것으로 전망됐다. 고금리와 전세대출 어려움 등에 따른 월세 선호로 올해 9월에는 주택임대차중 월세 비중이 사상 최초로 50%를 초과했다.

김덕례 연구원은 “그동안 전월세 가격이 같은 방향으로 움직였으나 올해는 입주 물량 증가와 빠른 월세 전환으로 전세는 떨어지고 월세는 오르는 반대 방향을 보이고 있으며 올 10월까지 전세는 1.7% 하락했지만, 월세는 1.4% 상승했고 내년에도 전세는 4.0% 하락, 월세는 1.3% 상승할 것”이라고 예상했다.

이어 “수요급증과 고금리에 따른 월세 상승세는 내년 하반기 중 기준금리 하향 조정이 시작되는 시점부터 진정될 것으로 보인다”고 덧붙였다.

내년 상반기 건설업체 부도 급증…하반기 제2금융권 부실 전이 가능

주택가격 급락으로 분양 전망이 어두워지면서 올해 인허가 물량은 밀어내기로 지난해와 비슷한 55만호 수준으로 보이지만, 착공과 분양물량은 20% 정도 감소하고 있다. 외환위기와 금융위기 이후 3년간 주택 인허가 물량이 30% 정도 감소한 점을 고려하면 내년 주택 물량도 30% 내외 감소할 것으로 전망됐다. 착공과 분양물량은 이보다 더 줄어들 것으로 예상됐다.

김 연구원은 “인허가 물량이 급감하면 과거 경험한 바와 같이 공급 부족이 누적돼 경기 회복기에 집값이 급등하는 부작용이 반복될 수 있으므로 주택공급물량이 급감하지 않도록 내년에는 LH 등 공공부문에서 민관 공동방식 등으로 주택건설을 확대하고, 민간이 이미 확보한 토지에 팔리지 않는 분양아파트 대신 수요가 많은 임대주택을 건설하도록 정책을 보완하는 등 대체공급방안이 필요하다”고 지적했다.

현재 부동산 PF는 고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체의 가속으로 거의 중단된 상태다. 브릿지론과 ABCP(자산담보부 어음)로 지원된 자금의 대환이 막히면서 건설업체의 자금난이 증폭되고 있다.

김 연구원은 “이러한 상황이 개선되지 않으면 내년 상반기 중 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고, 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권의 부실로 전이돼 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성도 있다”고 봤다.

이어 “외환위기와 금융위기를 돌아보면 1~2년 동안 단기간에 집값이 폭락해 주변 시세가 분양가보다 낮아지면 미분양과 계약해지요구가 급증하고 준공 후까지 미분양과 입주 거부가 늘어나서 자금력이 약한 건설업체는 어음 등을 막지 못해 부도에 이르게 된다”고 했다.

또 “1997년 외환위기 때는 주택담보대출과 건설사업에 PF 조달방식이 거의 없었고, 2008년 금융위기 때는 주담대 LTV가 평균 38% 수준으로 낮았고 PF 조달 비율도 높지 않았으나 최근에는 단기간 금리가 급상승하고 높은 평균 LTV(평균 50%에 육박), 높은 PF 조달 비율로 인해 외환위기나 금융위기 때 보다 리스크가 훨씬 더 큰 상황”이라고 밝혔다.

그러면서 “위기 확산을 막기 위해 건설사업 금융경색 완화, 보유토지 대체 사용방안 마련, 미분양·미입주 주택 해소방안이 시급하다”고 진단했다.

김 연구원에 따르면 지난달부터 금융위 주도로 PF 신용보강 등을 위해 다양한 대책을 추진 중이지만, 지원 규모면에서 한계가 있고 앞으로 급증할 미분양과 계약해지, 미입주에 대처하기에는 턱없이 부족하다. 

김 연구원은 “이에 따라 보다 적극적인 PF 금융 지원방안과 아울러 건설업체 보유토지에 분양주택 대신 임대주택을 건설할 수 있도록 임대주택 표준건축비 현실화와 분양 전환 가격 기준 개선을 신속히 추진하고, 미분양 적체 문제 완화를 위해 아파트 등록임대사업 복원, 비정상적인 주택 보유, 거래 과세 정상화도 조속히 완료돼야 한다”고 강조했다.

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